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總吐槽“房價高”!那麼房價是如何構成的?

 搜狐焦點威海站  2018-08-29 08:59

城市房價這麼高,讓我想出逃?”這是小編在朋友圈看到的一句話,大家都在吐槽“城市房價高”,似乎覺得房價是由一個具體的人來操控的,覺得“這麼高”就是不對的,卻很少有人去分析“房價到底是由什麼構成的”、“房價為什麼這麼高”……其實一旦弄清楚了這些,你就不會再盲目的說房價“高”或“低”,會多一些判斷與思考。

城市房價這麼高,讓我想出逃?”這是小編在朋友圈看到的一句話,大家都在吐槽“城市房價高”,似乎覺得房價是由一個具體的人來操控的,覺得“這麼高”就是不對的,卻很少有人去分析“房價到底是由什麼構成的”、“房價為什麼這麼高”……其實一旦弄清楚了這些,你就不會再盲目的說房價“高”或“低”,會多一些判斷與思考。那麼,現在就讓我們先來看看房價的構成吧!

一、土地成本

建房子的第一要素是土地。開發商需要繳納一筆費用,即土地出讓金,來獲得土地的使用權(住宅70年,商業40年),一般來說,土地成本占房價的30%~40%。

土地資源屬于不能再生資源,本來就稀缺,加上深圳地少人多,對土地的需求更大,地價貴就情有可原了,怎麼個“貴”法兒?可以參考曆次土拍,在市場好的時候,開發商隻要能拿到地,似乎多貴都可以,“地王”大多是這樣産生的。

還有數據顯示:最近幾年,土地成本的增速遠高于房價,是房價的重要推動因素。

二、建安成本

拿到土地之後一般就要進行建築施工。建築成本則包括房子施工的水泥、磚瓦、管道管線、電梯等硬件成本,此外還有人工成本、社區設備成本、綠化成本等,整體算下來,也占房價的30%—40%。

有的樓盤如果是精裝修交房,還要包括更多的室内設備成本,可能要達到總房價的45%左右。

三、房地産相關稅費成本

開發商從拿地到銷售需繳納的稅費約占房價的10%左右。主要涉及的稅種有營業稅、企業所得稅、土地增值稅、房産稅、印花稅以及契稅等13種,不同城市的稅費繳納比例和金額會有差别。

四、銷售管理成本

各開發商水平不一,銷售管理成本占房價8%左右,包括開發商經營成本、廣告宣傳、營銷代理、其他費用等。在這方面,大房企優勢就更加凸顯,因為規模大、體系完善和成熟,大房企可以更大程度降低經營成本等銷售管理費用。

一般來說,如果一個項目的操盤能力強,樓盤建設銷售周期就會縮短,成本也會相應減少。如果操盤能力差,拖的年限太長,那麼銷售成本也會随之增加。

随着時間消耗,成本增加,樓盤的價值也可能會有所損耗,這對開發商非常不利。同時,也是現在樓市快銷現象存在的一個重要原因。

五、開發商利潤

除去上述所講的成本支出,剩下的部分就是開發商的利潤了,一般占10%—15%。因此開發商根據以上各部分的份額和支出,就可以制定出一個大概的價格了,房價再低,也不能低于成本,把本金收回來是開發商定價的底線,畢竟盈利才是企業的最終目的。

以上五項因素反映了中國城市房價的基本構成,每一項因素的變動都可能影響房價總水平。因此房價是在不斷變動中的動态概念,房價的基本穩定也是相對而言的。

 

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