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多數房企拿地态度謹慎,但有些龍頭在悄悄補倉!

 中房網

全國土地市場在2018年下半年以來明顯降溫,在業内看來,這其中既有市場調整後開發商預期改變的因素,也有資金緊張投資收縮的影響。但更關鍵的是,過去一輪市場周期,地價上行面臨房價預期止漲的沖擊,房企對于高地價愈發慎重,更多企業選擇觀望和等待。

但臨近年底,一些敏銳的龍頭房企似乎嗅到了什麼,紛紛開啟了新一輪的布局。

多地供應量增加

據《第一财經日報》報道,每逢年底皆是土地供應井噴的時段,當下正值整個房地産市場處于深度調整周期,但地方政府年末推地的習慣似乎仍舊未曾改變。

背負着較重土地出讓任務的北京市場,在年底迎來供應大潮11月26日,北京市推出13宗地塊,總出讓面積為79.40萬平方米,總起價295.19億元,最終12宗地塊成功出讓,攬金316.46億元,這也成為北京曆史上出讓住宅土地最多、金額最高的一天。

整個11月,北京合計土地出讓金達494.65億元。前11月,北京全年土地出讓金為1700億元。進入12月之後,因全年土地出讓任務仍有較大缺口,北京土地市場熱度不減。12月4日以及11日,兩天土地出讓合計錄得出讓金超過60億。

北京隻是一個縮影。臨近年底,不少城市的土地市場都在集中放量。就在北京土地市場創下曆史新高的同一天,大連市國有土地使用權交易中心發布出讓公告,挂牌17宗土地,成為大連土地市場本年度一次性出讓地塊最多的一次。同樣在這一天,濟南公共資源交易中心網上也挂牌了15宗土地。

11月的數據顯示,南京、昆明、廣州、成都等多個城市的土地挂牌量也都有所上升。中原地産研究院數據顯示,一線城市11月供應土地合計高達90宗,刷新了最近幾年紀錄,而二線城市供應量也有所上漲,11月供應了土地合計1400宗,也将是年内最高記錄。

供應量增加的同時,開發商購地并不算太積極,土地流标現象也較為突出。中原地産研究中心統計數據顯示:截止12月17日,一二線城市合計住宅土地年内流标高達324宗,是最近6年來最高記錄,同比上漲140%(2017全年流标148宗,截止當年12月17月135宗)。數據同樣顯示,不僅僅一二線城市,三四線城市土地流标也處于高位,年内三四線城市流标住宅土地1177宗,疊加一二線城市,合計住宅土地流标年内高達1501塊。

對于當下的土地市場形勢,業内人士表示稱年底将至,不少城市迎來新一輪推地潮,增加土地供給有助于穩定明年的樓市大局,此外,從市場情況來看,近期一二線城市流拍的土地并不多,多以底價成交為主,土地市場日趨理性。

多數房企仍在觀望

與過去兩年行業搶地形成鮮明對比的是,多數房企在今年的購地意願大幅度下降。這一方面是源于企業對後市保持謹慎态度,另一方面則是持續收緊的融資環境導緻開發商現金流惡化。

中原地産研究中心統計數據顯示:25家房地産行業龍頭房企9-11月拿地金額分别合計隻有767億、720億、394億。數據顯示龍頭房企拿地數據已經連續3個月低于千億,這也是最近4年來首次出現。在2018年之前月份,基本拿地金額都在1200-2000億。

"今年要收縮拿地,主要是任務是回款,即便是有一些項目虧損,我們也要先賣。"一位閩系房企總裁曾告訴記者。

房企的謹慎态度在下半年表現格外明顯。克而瑞數據顯示,銷售TOP100中近4成企業在11月未有新增土儲入賬,其中不乏前五十強房企如金茂、遠洋、首創、金輝、福晟等。據研究,企業的這種蟄伏行為多是為了防範風險進行主動戰略收縮;此外,還因為不少企業前兩年買地力度大土地儲備充足,比如金茂、福晟、首創、金輝等總土儲去化周期均在3年以上。

日前,濱江集團董事長戚金興對媒體表示:該公司便在下半年臨時調整了拿地的策略。"我們今年上半年的拿地原則就是有利潤就拿,主要是為了保證未來的規模發展。不過随着三四季度的市場變化,我們也開始慢慢調整自己的拿地節奏。"

按照濱江的計劃,今年上半年是按照"1:2"原則拿地,即回籠資金1億,用2億去拿地;今年三季度是按照"1:1"原則拿地,即回籠資金1億,用1億元去拿地;而到了四季度,原則變成"1:0.72"。

一方面是政府供地量大增,另一方面是企業購買欲望下降,土地市場的景氣指數并不高,價格也較上兩年大幅度下降。

克而瑞數據顯示,2018年1-11月,銷售TOP100中半數房企新增樓面價較2017年下降。雖然拿地樓面價受到成交結構、成交方式等因素影響,卻也能從側面反映土地市場降溫和房企拿地謹慎态度。

許多城市在今年下半年的土地價格,均較2016、2017時的成交價格出現了大幅度下滑甚至腰斬。以廣州為例,12月3日,廣州一共拍出3宗地,其中一塊标号為長嶺居CPPA-A-3的地塊總價22.47億,樓面地價13505元/平方米,被央企五礦地産所拍得。但在2016年8月,該區域臨近地塊的拍出樓面單價高達27274元/平方米。今年的成交價格較兩年前打了對折。

據了解,2016年創造長嶺居地王的開發商為中治,今年,該公司已與央企五礦進行合并,故而五礦在12月初的購地行為,被視作一次補倉行為,拉低區域内地塊的平均單價。

一些龍頭房企悄然出手

盡管大部分公司在下半年調減了拿地計劃,但仍然有一些公司趁着年底的打折行情下積極補充庫存。

保利發展今年全年的拿地積極性都保持高昂。12月6日,廣東保利同樣以底價16.53億元競得廣州外圍城區番禺的一宗居住用地,宗地面積為12.48萬平方米,計容建築面積不超過21.67萬平方米。

此後的12月13日,保利以底價53.84億元競得廣州市白雲區的一宗商住用地。這宗土地位于三元裡大道,宗地面積為9.97萬平方米,一共含有9幅地塊。其中的2幅二類居住用地和3幅商住混合用地可建設用地面積将近4.75萬平方米,計容建築面積則為28.19萬平方米。

由于地處廣州中心城區,加之體量不小,盡管上述項目以底價成交,但在市場下行、資金荒的背景下,以超過50億元的自有資金承擔土地出讓價款,也僅有保利這樣具有融資優勢的企業能夠拿下。

高喊"活下去"的萬科,年末的拿地情況也較為突出。11月該公司共獲取16個新項目,其中14個為住宅開發類地産項目,2個為物流地産項目。公司單月新增土地項目建築面積達392萬平米;拿地總成本264億元,同比增長27%(不包括物流項目)。

在此之前已經暫緩投資有半年之久的碧桂園,有消息顯示,其董事會主席楊國強不久前在集團經營會上發出積極信号:"逐步放開投資"。

無獨有偶,許久不在公開土地市場露面的融創中國也開始頻繁出現在公開土地市場,過去兩年土地市場熱度較高地王頻出之際,該公司曾經好長時間淡出一級市場。

12月10日,上海靜安區市北高新技術服務業園區N070501單元18-01地塊由融創以底價30.5億元拿下,樓闆價每平方米46609元。較早前的11月,融創以48.6億元包攬杭州運河新城兩宗宅地,其中西側42号GS1201-04地塊樓面價21614元/㎡,溢價率5%;東側沿運河的43号GS1201-05、10宅地樓面價24321元/㎡,溢價率18%。

2018年末的房地産市場,少數地方政府對于樓市政策的微調,如同堅冰上的裂縫,讓冰面下的市場感受到一縷暖意。春江水暖鴨先知,嗅覺敏銳的頭部公司,又開啟了新一輪布局麼?

來源:第一财經日報、經濟參考報、中國新聞網,中房網綜合整理


 

 


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